终于！央行还是对房地产出手了 | 楼先生问答NO.473
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央行还是对房地产出手了！
上周六上午，央行宣布了一个重磅消息：为了深化利率市场化改革，宣告房贷利率新方式——存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR。按照官方公布的数据，这项房贷新政涉及数额25.8万亿元（数据截止2018年）。
1、为什么要改？
官方说法是：为深化利率市场化改革。实际上可以看出来，央行增加了对楼市的管控力度，可以通过城市加点改变房贷资金成本。很早之前就说过，资金是楼市最大的杠杆。从此之后，央行想要把资金赶出楼市，太容易了。
2、为什么加强对楼市的管控？
大概率为实体经济铺路——阻止经济下行，很有可能下调基准利率，进入低利率时代，甚至负利率。但绝对不能让房贷搭便车。不准刺激房地产。
3、对家庭房贷有什么影响？
2020年8月31日前完成切换。但实际利率保持不变，也就是：原来基准利率+上浮比例或打折比例=银行通知切换合同时的最新LPR利率+加点数值（可以为负）。
举个例子：你的房贷利率打9折，更改之后，第一年实际房贷利率保持不变，你的加点数值就是负值。第一年为：4.9% x 90%=4.41%，央行以12月发布的5年期以上LPR4.8%为定价基准，则实际利率还是4.41%，则4.8%+（-39个基点）过渡期为1年。也就是，一年后，LPR利率涨就一起涨，跌就一起跌。
4、借款人应该选择固定利率还是LPR？
借款人只有一次选择权，切换后就永远不能再改了。因此建议选择LPR，只有可以变化，就还是有机会享受降息红利。注意，低利率是大势所趋。前央行行长周小川说过一句话，意味深长：中国可以尽量避免快速地进入到负利率时代。
5、对公积金贷款有影响吗？
没有。
6、切换之后，房贷成本会降低吗？
基本上不可能。如果LPR利率比基准利率还低，这段时间央行大费周章地折腾就失去意义了。尤其这两年利率上浮20%、30%的投资客，接下来还款成本还要继续增加。总之，对楼市不是什么好消息。
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未来科技城/3.45万、慢牛行情、权重楼盘
@欧洛
老师，你好。铺天盖地都是富力中心和天空之城的信息，很心动。情况这样：纯投资的映月台大户型三期，刚交付选择卖掉，打算明年买富力中心或者天空之城，摇不到的话，再选其他楼盘，是否有这个必要？
楼先生：只能说，愿意折腾的话，没什么不可以的。从楼盘能级来看，如果能买到天空之城或杭州富力中心，还是合适的。明年，未来科技城最新限价34500元/㎡，相对其它板块，还是会有看得见的限价红利。无非中签率很低，买了到难度有点大。天空之城都登记八千多组，当天售罄。但退一步讲，这两个楼盘都没摇到，未来科技城核心区还会有别的选择，很快就要出让一宗宅地了，就在湖畔雲庐的东侧。
再来说说投资的行情：杭州限价有一些放松了，新房价格势必会小涨，明年全年的行情，大概率是慢牛状态。因此，短期内投资不会有立竿见影的收益，但长期看，或者说，今后遇到好行情好政策，天空之城、富力中心这样的区域权重项目，就会显示出比较好的上升空间。
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奥体vs亚运村、紧扣拥江发展、两岸同辉
@咖啡&杯垫
如果同样的价格，亚运村开4.7万，和杭州壹号院一样价格，哪个更值得买自住兼投资？另外杭州亚运村的三盘前景如何？广州亚运村，青岛全运村都不太好，有点慌。
楼先生：杭州亚运村的住宅，上市时间一直确定不了，现在又说要到三季度了。但其实三家开发商都早早动工了，所有建筑都露出地面了。现在，只剩下土地问题还没有完全解决，就等着最后的确权了。至于价格方面，目前说法比较多的是4万5左右，会比奥体略低。但三家开发商都还在积极争取突破。
从自住角度看，短期内，奥体一带的配套要更成熟一些，毕竟它就紧挨着滨江区，很多资源是可以共享的。还有，杭州壹号院拿到房子的时间会早一些，而杭州亚运村的住宅，要先交给官方使用居住，亚运会结束后，还得拆建，会延后一两年才能交给业主。
至于投资，我认为亚运村的展望，不会输给奥体。毕竟对面就是江河汇，是杭州唯二以招标形式出让的地块。而且，对面的房价已经爬到了七八万。再看一点：滨江区一带，滨江金茂府、柳岸晓风的成交价，也在看齐南星桥。这说明，一江两岸是有机会「同辉」的。
所以，杭州壹号院下一批先开，可以先摇；摇不到的话，亚运村三盘也可以关注，加起来有4400多套房源。另外，杭州亚运村跟广州亚运村和青岛全运村，完全不是一回事。杭州亚运村最大的底气，就是它的地段是紧扣着「拥江发展」。
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500-700万、湖畔雲庐、丹枫四季145方
@放牧流云
老师，我和男朋友分别在西溪和滨江上班。近期准备入手一套房自住（500-700W）。可以推荐几个楼盘吗？余杭的湖畔雲庐如何呀？
楼先生：湖畔雲庐在未来科技城，是数一数二的楼盘，产品很好，又有绿城的品牌加持，是值得买的楼盘。但它的面积有点大，总价不低，按你的预算，能够得上的房源，应该很少了。只要盘算好自己的总价预算，可以努力一下。
要是喜欢叠排，也愿意等的话，还可以是天空之城，它的叠排有可能明年五六月份，面积相对小一点，总价更可控。除此之外，那就是天空之城的小高层、洋房，或者杭州富力中心的高层，单价更便宜，买一套大平层，也可以。
或直接到滨江奥体去选，御虹府可以重点关注。这个楼盘几乎所有房源，都在你的射程之内。还有滨江区的丹枫四季，滨江集团全面接管了，两个户型，一个145方，一个165方。按滨江区4.8万的限价，也能够得着。还有一个相对折中的方案——之江，目前可以买到的新楼盘，祥生的云镜和仁恒的珊瑚世纪，均价都是3万8左右。
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雅居乐国际花园、金色时光、优化资产
@孝燕
层老师你好，我购买了闲林的雅居乐，目前可售，同时又买了城东的新天地的金色时光，明年6月交付，都是投资，想问一下，哪个更适合长期持有？
楼先生：二选一的话，建议处理掉雅居乐。为什么呢？不是因为区域不好，未来科技城2.0很值得展望，而是房子可以换一下。这几年未来科技城发展太快了，产品更新换代速度很快。虽然雅居乐也没几年，但放到市场一看，明显属于比较差的房子，竞争力不足。
至于金色时光，到明年交付后，也可以看看行情，反正是投资，只要到时能出到一个比较好的价格，也不是不能再换一下。金色时光到了二手房市场，会继续受「毒地情绪」的影响，价格会有一定的天花板。毕竟不远处的笕桥才卖4万出头。归根到底就一个原则：为资产优化而努力。
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排屋/第一居所、桃李春风/最后1期
@Eden-z
老师您好，请问现在如果有投资别墅、中式合院的想法。现在是否是好的时刻？有没有推荐？临安蓝城的桃李春风最后一期，您怎么看？
楼先生：排屋在二手房市场中最大的问题，就是今后的升值表现，通常都很一般。除非是江南里这样绝对稀缺的排屋，才可能在价格上带来比较大的惊喜。但其实，跟市中心大平层相比，流通性还是差，卖不起来也卖不上去。
总的来说，投资排屋远远不如去市中心买一套相同总价的大平层，万一出现紧急情况，后者更灵活。投资买房，最重要的一点，就是要找到「灵活的标的」。实在要投资排屋或中式合院，也要拿出标尺逐一「选筹」，这只标尺就是四个字：第一居所。只有能住下来的排屋，才是好排屋。
再来说一说桃李春风，全国网红楼盘的鼻祖，当年小Villa风靡全国，正是源自于这个楼盘。当然价格也是一路飙涨。尤其跟市场上其他产品对比，单价并不便宜。你可以为情怀心动埋单，有钱可以收藏一套，在朋友面前说起来，可以很有面子。但纯粹投资，那还是算了吧。桃李春风的合院很少出现在二手房市场上，大家都是买来享受和玩乐的。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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